A intermediação exclusiva é obrigatória nas transações anunciadas publicamente pelos corretores, conforme determina o Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro, o Art. 5° do decreto n° 81.871/78, regulamentador da Lei 6.530/78 e a Resolução COFECI n° 458/95, art. 1o.
Muito melhor que uma simples AUTORIZAÇÃO DE VENDA, o CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA EXCLUSIVA é fundamental para o mercado, exigível para o CRECI, imprescindível para o corretor, segura para o proprietário vendedor e útil para o comprador de bens imóveis.
Apresento os riscos e aspectos negativos da intermediação feita sem exclusividade, sob 03 pontos de vista:
1- SOB O PONTO DE VISTA DO PROPRIETÁRIO VENDEDOR:
1.1- Imediata desvalorização em face do verdadeiro pregão público que se cria quando o imóvel é anunciado por mais de um corretor ou imobiliária;
1.2- Desinteresse dos corretores/ imobiliárias em empenhar-se na venda, diante dos riscos que correm;
1.3- Riscos de marginais fazerem-se passar por compradores, pondo em risco a própria família do proprietário;
1.4- O proprietário não tem como responsabilizar os profissionais por problemas ocorridos na intermediação, já que a responsabilidade profissional sem exclusividade ficou difusa;
1.5- O proprietário poderá ter que pagar honorários para vários corretores/ imobiliárias, quando o comprador do imóvel foi atendido por vários profissionais e as múltiplas intermediações resultaram na venda do imóvel;
1.6- O proprietário poderá ter que devolver em dobro o valor pago em sinal de compra (ARRAS) e indenizar o comprador em perdas e danos, Arts. 417/420 do CC.
1.7- Finalmente, o mesmo imóvel anunciado várias vezes distorce o número de ofertas imobiliárias, alterando os preços reais e estatísticos de mercado;
2- SOB O PONTO DE VISTA DO CORRETOR OU IMOBILIÁRIA:
2.1- O corretor sem exclusividade não pode anunciar o imóvel, sob o risco de autuação pelo CRECI por descumprimento da lei;
2.2- O profissional sofre o descrédito público, que consiste em:
2.2.a) O pretenso comprador desconfia do negócio imobiliário anunciado por diversos profissionais/ empresas, de diversas formas, com preços e condições diferentes;
2.2.b) Várias placas e anúncios de diferentes profissionais sobre um mesmo imóvel vulgariza e diminui a dignidade da profissão;
2.2.c) A imagem da empresa/ corretor fica denegrida se ela não puder concluir, por qualquer motivo, o negócio oferecido e eventualmente acertado;
2.3- O corretor fica vulnerável, com dificuldades na cobrança de seus honorários, porque não cumpriu o que manda a lei;
2.4- Sofre desconfiança quanto à honestidade da oferta e dúvidas quanto à prática de “over-price”, onde cada corretor/ imobiliária oferece o imóvel por preço e condições alteradas, criando desconfiança sobre o real valor do imóvel e sobre o verdadeiro preço pedido pelo proprietário;
2.5- Sofre o risco de perder tempo e todo o trabalho desenvolvido por não haver compromisso do vendedor, que poderia recusar-se a fechar o negócio conforme proposto;
2.6- O corretor sofre o risco de receber o sinal, ao mesmo tempo que outro corretor recebe sinal de outro comprador, para venda do mesmo imóvel. Como explicar isso para os compradores? Quem ficará com o imóvel e quem receberá o dinheiro de sinal de volta? Quem vai pagar a multa prevista no Código Civil - Cap. VI, Arts. 417/420 - das Arras ou Sinal?
2.7- Insegurança na hora do fechamento, pois com a negociação aberta sempre pode aparecer outra proposta que derrube o valor da sua;
2.8- Insegurança quanto ao retorno do trabalho, já que qualquer outro corretor poderia vender o imóvel antes de você;
2.9- Elevação dos custos e dos riscos do trabalho, ineficiência e perda de tempo do corretor/ imobiliária;
2.10- Na publicidade em jornal, teremos vários anúncios para o mesmo imóvel, e os interessados oportunistas certamente percebem isso, abrindo uma espécie de “pregão” para baixar o preço.
2.11- Exploração do profissional/ imobiliária, quando muitos “trabalham” sem qualquer contrapartida financeira;
2.12- Na hora de pagar o serviço de intermediação sem exclusividade, o devedor procura regatear, reduzir ou negar o pagamento dos honorários.
2.13- O corretor de imóveis que trabalha sem exclusividade pode sofrer prejuízos financeiros e danos morais;
3. SOB O PONTO DE VISTA DO POSSÍVEL COMPRADOR:
3.1- Insegurança para oferecer sinal de negócio para corretores descomprometidos, que não têm autorização para especial recebê-lo.
3.2- Perda de tempo dirigindo-se a várias imobiliárias para constatar tratar-se do mesmo imóvel.
3.3- Desconfiança quanto ao preço pedido, porque o mesmo imóvel está anunciado com diversas formas e preços.
3.4- Medo de perder o valor do sinal, de fazer oferta ou fechar o negócio sem exclusividade, porque o mesmo imóvel esta sendo oferecido, também, por outros corretores e imobiliárias.
3.5- Deixar de comprar o imóvel de seu interesse, pela obscuridade do negócio, por receio de envolver-se em demandas judiciais, já que outros compradores podem estar adquirindo (Arras) o imóvel ao mesmo tempo.
Por tudo isso, o CRECI tem o dever de multar os corretores que publicam anúncios sem AUTORIZAÇÃO EXCLUSIVA; de fiscalizar o cumprimento das lei; de proteger a sociedade e trazer segurança ao mercado imobiliário, garantindo respeito e dignidade corretores profissionais; cumprindo sua finalidade institucional.
O mais importante, no entanto, é o significado desse instrumento legal, que representa a segurança e a tranqüilidade de profissionais e clientes no mercado imobiliário.
Andre,
ResponderExcluirMeus parabéns pela divagação sobre exclusividade na intermediação. Muito bem esclarecedor e cheio de argumentações com ferramentas para o corretor angariador.
Posso usar suas informações em meus trabalhos pessoais de angariação?
Atenciosamente,
Ariosto Teixeira Junior
Corretor da Apolar BATEL_Curitiba-PR
Desculpe a demora em responder Ariosto. Claro que pode (e deve) usar as informações. Abraço.
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